Beleihungswert verstehen: Warum Banken deinen Verkaufserfolg mitentscheiden

Heute schauen wir uns ein Thema an, das vor allem beim Verkauf häufig unterschätzt wird: der Beleihungswert.

Denn: Die meisten Käufer kaufen nicht mit Ihrem Guthaben auf dem Konto – sondern mit einer Finanzierung. Und hier entscheidet der Beleihungswert ganz wesentlich mit, ob es überhaupt zum Kauf kommt oder nicht.

Kapitel 1: Was ist der Beleihungswert überhaupt?

Bevor wir ins Detail gehen, klären wir erstmal die Basics: Was ist eigentlich dieser Beleihungswert?

Der Beleihungswert ist ein Wert, den die Bank einer Immobilie beimisst – und zwar nicht auf Basis von Wunschpreisen oder Emotionen, sondern aus Sicht der Sicherheit. Die Bank fragt sich:

“Wie viel ist diese Immobilie im Fall eines Notverkaufs wert? Und wie sicher ist mein Kredit, wenn ich sie im schlimmsten Fall verwerten müsste?”

Kurz gesagt: Der Beleihungswert liegt immer unter dem Marktwert – oft sogar deutlich darunter. Er soll konservativ sein. Denn für die Bank ist es am Ende ein Risikogeschäft.

Und genau das bringt uns zu der Frage: Warum ist dieser Wert beim Immobilienverkauf eigentlich so entscheidend?

Kapitel 2: Warum ist der Beleihungswert beim Verkauf so wichtig?

Du fragst dich vielleicht:

“Was hat das mit meinem Verkauf zu tun, wenn ich einen Käufer gefunden habe, der bereit ist, meinen Wunschpreis zu zahlen?”

Ganz einfach: Wenn dein Käufer den Kaufpreis nicht komplett aus eigener Tasche zahlt, braucht er eine Finanzierung. Und die Bank sagt nur Ja, wenn der Beleihungswert mit dem Kaufpreis halbwegs im Verhältnis steht.

Und hier liegt die Crux:

Wenn dein Angebotspreis zu hoch angesetzt ist, kann es passieren, dass die Bank sagt:

„Schön, dass du bereit bist, diesen Preis zu zahlen – aber wir finanzieren das nicht.“

Und dann? Platzt der Deal. Obwohl Käufer und Verkäufer sich eigentlich einig waren. Das ist frustrierend für beide Seiten – und vermeidbar.

Wie sich das in der Praxis anfühlen kann und wie schnell es gehen kann, dass ein Verkauf daran scheitert, schauen wir uns jetzt in einem Beispiel aus der Realität an.

Kapitel 3: Praxisbeispiel – Wenn die Finanzierung an der Bewertung scheitert

Ein kurzes Beispiel aus der Praxis:

Ein Eigentümer möchte sein Einfamilienhaus für 680.000 Euro verkaufen. Ein Käufer ist begeistert, verhandelt kaum und will kaufen. Finanzierung: 550.000 Euro bei der Bank. Der Rest aus Eigenkapital.

Die Bank schickt ihren Gutachter. Ergebnis: Beleihungswert nur 600.000 Euro.

Was macht die Bank? Sie finanziert nicht die 550.000 Euro, sondern nur 80% des Beleihungswerts – also 480.000 Euro.

Plötzlich fehlt dem Käufer also ein Eigenkapitalanteil von 70.000 Euro mehr als gedacht – das übersteigt sein Budget. Die Finanzierung scheitert.

Und der Verkäufer steht wieder am Anfang – mit einer Immobilie auf dem Markt, die vielleicht schon “verbrannt” wirkt.

Was kann man als Verkäufer tun, um genau solche Situationen zu vermeiden? Schauen wir uns an, welche Stellschrauben du hast, um dich abzusichern.

Kapitel 4: Wie Verkäufer sich absichern können

Jetzt fragst du dich vielleicht:

“Was kann ich als Verkäufer tun, um das zu vermeiden?”

Ganz einfach: Realistische Preisfindung!

• Lass den Marktwert deiner Immobilie professionell ermitteln.
  
• Zieh bei Bedarf einen neutralen Sachverständigen hinzu, der sowohl den Verkehrswert als auch den zu erwartenden Beleihungswert einschätzen kann.
  
• Und: Sprich mit einem erfahrenen Makler, der weiß, wie Banken ticken und welche Preise in der Finanzierung auch durchsetzbar sind.
  

Denn am Ende bringt dir der höchste Preis auf dem Papier gar nichts, wenn kein Käufer ihn finanzieren kann.

Aber was ist eigentlich genau der Unterschied zwischen Marktwert und Beleihungswert? Und warum ist der eine oft so viel niedriger als der andere? Genau das klären wir jetzt.

Kapitel 5: Kleiner Exkurs – Was ist der Unterschied zum Marktwert?

Falls du dich fragst, wie sich der Beleihungswert vom Marktwert unterscheidet:

Der Marktwert ist der Preis, den man unter normalen Umständen am Markt erzielen kann – also was Käufer bereit sind zu zahlen.

Der Beleihungswert dagegen ist eine vorsichtige Bankperspektive:

Was ist die Immobilie wert, wenn alles schiefgeht – z. B. eine Zwangsversteigerung?

Die Bank berechnet den Beleihungswert sehr konservativ, aus diesem Grund fällt er niedriger aus als der Marktwert. Hinzu kommt, dass Banken nicht den kompletten Beleihungswert als Darlehen finanzieren. In der Regel liegt die magische Grenze bei 80 %. Die restlichen 20 % sollten mit Eigenkapital gestemmt werden. Natürlich gibt es auch Vollfinanzierungen: Auf dieses Thema werden wir in einer späteren Folge eingehen.

Kapitel 6: Fazit und Ausblick

Fassen wir zusammen:

• Der Beleihungswert entscheidet mit darüber, ob ein Kauf zustande kommt.

• Ein zu hoher Angebotspreis kann dazu führen, dass Käufer ihre Finanzierung nicht bekommen – obwohl sie kaufen wollen.

• Wer sicher verkaufen möchte, sollte realistische Preise ansetzen, die sich auch banktechnisch abbilden lassen.

In der nächsten Folge schauen wir uns an, wie Banken Immobilien eigentlich bewerten – und welche Faktoren dabei besonders ins Gewicht fallen. So kannst du deine Immobilie gezielt vorbereiten, um keine Überraschung bei der Finanzierung zu erleben.