7 Dinge, die nicht zwingend im Kaufpreis einer Immobilie enthalten sind

Heute sprechen wir über ein Thema, das viele Käufer überrascht und auch immer wieder zu Missverständnissen führen kann: Was ist eigentlich im Kaufpreis einer Immobilie enthalten – und was nicht? Sicherlich kennst du den Spruch ‚Gekauft wie gesehen‘. Aber ist das wirklich so? Was bleibt nach der Schlüsselübergabe im Haus, und was nimmt der Verkäufer mit? Das kann sich nämlich manchmal anders gestalten, als du vielleicht erwartet hast.

In dieser Folge schauen wir uns gemeinsam sieben Dinge an, die überraschenderweise nicht immer im Kaufpreis enthalten sind. Es gibt nämlich einiges, was juristisch gesehen nicht zum festen Bestandteil einer Immobilie gehört – und genau da können Fallen lauern. Von der Einbauküche über Autostellplätze bis hin zu Gartenausstattungen und Elektrogeräten – du wirst überrascht sein, was alles nicht automatisch mit drin ist. Und am Ende gibt’s noch einen nützlichen Tipp, wie du durch eine kluge Vertragsgestaltung sogar Steuern sparen kannst.

Also, lehne dich zurück, höre aufmerksam zu, und am besten hast du schon mal deinen Notizblock parat. Denn wenn es um den Immobilienkauf geht, gilt: Wissen ist Macht – und dieses Wissen kann dir helfen, unliebsame Überraschungen zu vermeiden und vielleicht sogar bares Geld zu sparen. Los geht’s!

Einbauküche

Starten wir mit dem ersten Punkt auf unserer Liste: die Einbauküche. Viele von euch denken vielleicht, dass eine Einbauküche immer im Kaufpreis enthalten ist. Schließlich gehört sie ja zur Immobilie, oder? Leider ist das nicht immer so einfach. Einbauküche ist nämlich nicht gleich Einbauküche.

Juristisch wird hier unterschieden: Wenn die Küche speziell für den Raum maßangefertigt und fest mit dem Haus verbunden ist, gilt sie als wesentlicher Bestandteil und bleibt in der Regel drin. Das sind oft hochwertige, individuell angefertigte Küchen, die speziell an die baulichen Gegebenheiten angepasst wurden. Aber die meisten Einbauküchen bestehen aus serienmäßig hergestellten Modulen, die theoretisch auch in ein anderes Haus mitgenommen werden können. Und genau hier wird es kompliziert: Solche Küchen sind oft nicht zwingend im Kaufpreis enthalten.

Mein Tipp: Klärt unbedingt vorab, ob die Küche im Kaufpreis dabei ist. Fragt bei der Besichtigung nach und sorgt dafür, dass eure Vereinbarung im Kaufvertrag klar und deutlich festgehalten wird. Ich habe es schon erlebt, dass Käufer fest davon ausgegangen sind, dass die Einbauküche bleibt – nur um dann bei der Schlüsselübergabe festzustellen, dass der Verkäufer seine Küche in die neue Immobilie mitgenommen hat. Das kann ein teures Missverständnis werden, wenn du plötzlich vor leeren Küchenwänden stehst und deine Traumküche nachrüsten musst. Also: lieber einmal mehr nachfragen und auf Nummer sicher gehen! 

Im nächsten Abschnitt werden wir über Autostellplätze reden. Bleibt dran!

Autostellplatz

Kommen wir nun zum zweiten Punkt: der Autostellplatz. Auch hier gibt es einige Unterschiede, je nachdem, ob du ein Haus oder eine Wohnung kaufst.

Wenn du ein Haus kaufst, ist ein Stellplatz oft inbegriffen. Ein Carport oder eine feste Garage gelten in der Regel als wesentliche Bestandteile des Grundstücks und sind somit meist schon im Kaufpreis enthalten. Aber Achtung: Bei Wohnungen sieht das oft ganz anders aus. Hier kann es gut sein, dass der Stellplatz nicht automatisch dazugehört. Wenn es sich um eine Tiefgarage handelt, musst du den Stellplatz in der Regel separat dazu kaufen oder mieten. Das kann zusätzliche Kosten verursachen, die du vorher vielleicht gar nicht eingeplant hast.

Darum mein Rat: Auch hier unbedingt im Vorfeld klären, wie es mit der Stellplatzsituation aussieht. Frag gezielt nach, ob ein Stellplatz dabei ist oder nicht, und lass es dir schriftlich im Kaufvertrag bestätigen. Wenn du ein Auto hast und auf einen Stellplatz angewiesen bist, kann das entscheidend sein. Sonst stehst du nach dem Kauf vielleicht vor der unangenehmen Situation, dass du keinen festen Platz für dein Auto hast und im schlimmsten Fall noch hohe Zusatzkosten auf dich zukommen.

Ihr seht, auch bei vermeintlich selbstverständlichen Dingen wie der Einbauküche oder dem Autostellplatz lohnt es sich, genau hinzuschauen und klare Absprachen zu treffen. So vermeidet ihr unangenehme Überraschungen und könnt euch auf euer neues Zuhause freuen!

Als Nächstes werden wir uns die Gartenausstattung genauer anschauen, bleibt also dran!

Gartenausstattung

Schauen wir uns jetzt die Gartenausstattung an. Ein wunderschön gestalteter Garten kann ein echtes Highlight einer Immobilie sein – aber was gehört eigentlich dazu? Leider gilt auch hier: Nicht alles, was du bei der Besichtigung siehst, bleibt auch nach der Schlüsselübergabe.

Grundsätzlich kommt es darauf an, ob die Gegenstände fest mit dem Boden oder der Immobilie verbunden sind oder nicht. Ein fest eingebautes Gartenhaus oder ein Gewächshaus auf einem Betonfundament zählt in der Regel als wesentlicher Bestandteil und bleibt somit bestehen. Aber wenn es sich um ein mobiles Gartenhäuschen handelt, das leicht abgebaut werden kann, ist es nur Zubehör – und könnte theoretisch vom Verkäufer mitgenommen werden.

Ähnliches gilt für Pools: Ein fest eingelassener Pool gehört normalerweise zur Immobilie und bleibt vor Ort. Ein mobiler Jacuzzi hingegen kann einfach abgebaut und mitgenommen werden. Auch Gartenzubehör wie Grills, Kinderschaukeln, Klettergerüste oder Sandkästen sind meistens nur bewegliche Gegenstände und daher nicht automatisch im Kaufpreis inbegriffen, selbst wenn sie fest verankert sind. Ein klassischer Fall wäre der Käufer, der beim Besichtigungstermin eine toll ausgestattete Gartenlandschaft sieht – und am Ende einen leeren Garten vorfindet, weil der Verkäufer alles mitgenommen hat, was nicht fest verschraubt war.

Klärt bei der Besichtigung also genau, was bleibt und was mitgenommen wird, und haltet dies im Kaufvertrag fest. Wenn du sicher sein willst, dass der Garten so bleibt, wie du ihn bei der Besichtigung gesehen hast, sorge dafür, dass das eindeutig geregelt ist.

Im nächsten Abschnitt werden wir uns mit den Jalousien und Markisen beschäftigen. Bleibt dran, es wird spannend!

Jalousien und Markisen

Kommen wir zum nächsten Punkt: Jalousien und Markisen. Auch hier kann es schnell zu Missverständnissen kommen, wenn nicht klar geregelt ist, was fest zur Immobilie gehört und was nicht.

Grundsätzlich gilt: Alles, was fest mit der Immobilie verbunden ist, bleibt auch nach dem Kauf bestehen. Das bedeutet, fest installierte Jalousien und Markisen sind in der Regel Bestandteil der Immobilie und damit im Kaufpreis enthalten. Aber Vorsicht: Lose angebrachte Jalousien, Rollos oder Gardinen, die einfach abgenommen werden können, zählen als mobiles Inventar. Und die können die Verkäufer ohne Weiteres mitnehmen.

Ein Sonderfall sind speziell angepasste Vorhänge oder Gardinen. Häufig sind sie so genau auf die Fenster der Immobilie abgestimmt, dass sie nicht ohne weiteres an anderer Stelle verwendet werden können. Viele Verkäufer lassen sie daher oft hängen, aber darauf verlassen sollte man sich nicht.

Hier gilt wieder: Lieber einmal zu viel nachfragen, als am Ende überrascht zu werden. Frag also bei der Besichtigung nach, was alles drin bleibt, und halte es im Vertrag schriftlich fest. Das gilt übrigens auch, wenn du vielleicht fest verbaute Markisen oder spezielle Sonnenschutzlösungen behalten möchtest. So vermeidest du Überraschungen und weißt genau, worauf du dich einlässt.

Gerade bei Jalousien, Markisen und anderen Fensterdekorationen lohnt es sich also, genau hinzuschauen und klare Absprachen zu treffen. Dann steht deinem Traumhaus nichts mehr im Weg – ohne böse Überraschungen hinterher.

Als Nächstes werden wir uns mit Klimaanlagen und Kaminöfen beschäftigen. Bleibt also dran!

Klimaanlage und Kaminofen

Kommen wir zu unserem nächsten Punkt: Klimaanlagen und Kaminöfen. Diese beiden Dinge sind tolle Extras, die den Wohnkomfort erheblich steigern können – aber auch hier gilt: Nicht alles, was du bei der Besichtigung siehst, ist automatisch im Kaufpreis enthalten.

Fangen wir mit der Klimaanlage an. Klimaanlagen sind in den letzten Jahren immer beliebter geworden, besonders angesichts der heißen Sommer. Aber Vorsicht: Nur fest installierte Klimaanlagen, also solche, die fest mit dem Gebäude verbunden sind, gelten als wesentlicher Bestandteil der Immobilie. Das bedeutet, sie sind im Kaufpreis inbegriffen. Bewegliche Klimageräte, die du leicht umstellen kannst, gelten dagegen als mobiles Inventar und sind somit nicht automatisch dabei.

Beim Kaminofen sieht es ähnlich aus. Auch hier kommt es darauf an, ob er fest eingebaut ist oder als mobiles Gerät gilt. Ein fest verbauter Kaminofen, der quasi eine dauerhafte Wärmequelle darstellt, ist in der Regel im Kaufpreis enthalten. Aber wenn der Kaminofen theoretisch an anderer Stelle aufgestellt werden kann und nicht fest installiert ist, zählt er als mobiles Inventar. Das kann besonders dann wichtig sein, wenn du dich auf den Ofen als einzige Heizquelle verlässt.

Das heißt, auch hier gilt wieder: Frag bei der Besichtigung nach und lass dir genau erklären, was bleibt und was nicht. Ein Beispiel aus der Praxis: Du freust dich auf kalte Winterabende vor dem Kamin, und dann stellst du fest, dass der Ofen beim Einzug fehlt, weil er nur beweglich war und vom Verkäufer mitgenommen wurde. Solche Überraschungen lassen sich leicht vermeiden, wenn du die Details im Kaufvertrag klärst.

Im nächsten Abschnitt befassen wir uns mit jeglichen Elektrogeräten. Bleibt dran!

Elektrogeräte

Weiter geht’s mit dem Punkt: Elektrogeräte. Auch hier gibt es häufig Missverständnisse darüber, was zum Haus gehört und was nicht.

Elektrogeräte sind grundsätzlich erst einmal als mobiles Inventar zu betrachten – das heißt, sie sind nicht automatisch im Kaufpreis enthalten. Dazu gehören zum Beispiel freistehende Kühlschränke, Waschmaschinen oder Trockner. Auch wenn dir die Geräte gut gefallen und du sie gerne übernehmen würdest, gilt hier: Ohne klare Vereinbarung gehören sie nicht dazu.

Eine Ausnahme können fest verbaute Elektrogeräte sein, die Teil einer Einbauküche sind. Wenn die Küche im Kaufpreis enthalten ist, dann sind meist auch die fest verbauten Elektrogeräte wie der Geschirrspüler oder der Einbauherd mit dabei. Aber auch hier gilt: Klärung ist das A und O. Ein freistehender Kühlschrank gehört in der Regel nicht dazu, auch wenn er in der Küche steht.

Wichtig zu wissen: Auch andere Geräte wie Fernseher, freistehende Mikrowellen oder Waschmaschinen sind nicht automatisch Teil des Deals. Eine Ausnahme bilden fest installierte Alarmanlagen, Rauchmelder, Parabolantennen oder Photovoltaikanlagen. Diese gelten als Zubehör und sind somit in der Regel im Preis enthalten, sofern im Kaufvertrag nichts anderes steht.

Wenn du beim Besichtigungstermin Elektrogeräte siehst, die du gerne behalten würdest, sprich es an und lass es im Kaufvertrag festhalten. Dann weißt du genau, worauf du dich einlässt, und vermeidest böse Überraschungen, wenn du am Tag des Einzugs vor leeren Stellen stehst.

Fest installierte Klimaanlagen und Kaminöfen bleiben also in der Regel, während mobile Varianten meist nicht inbegriffen sind. Elektrogeräte gehören normalerweise nicht zum Kaufpreis, es sei denn, sie sind fest verbaut und Teil der Immobilie.

Als Nächstes werden wir uns die eingebauten Extras der Immobilie anschauen. Bleibt also dran!

Eingebaute Extras

Jetzt kommen wir zum nächsten Punkt: Eingebaute Extras. Solche individuellen Anpassungen machen eine Immobilie oft erst richtig besonders. Aber was passiert mit ihnen, wenn der Besitzer wechselt?

Eingebaute Extras können vieles sein: eine schicke Kletterwand im Flur, maßgeschneiderte Hochbetten für die Kinder oder extra angefertigte Bücherregale. Und auch hier gilt wieder: Nicht alles, was du bei der Besichtigung siehst, bleibt unbedingt auch nach der Schlüsselübergabe. Entscheidend ist, ob diese Extras fest und speziell an die Immobilie angepasst sind oder ob sie theoretisch einfach entfernt und woanders wieder aufgebaut werden können.

Bewegliche und leicht abmontierbare Extras wie eine Kletterwand oder Indoor-Spielgeräte zählen in der Regel als mobiles Inventar und sind somit nicht automatisch im Kaufpreis enthalten. Ein klassisches Beispiel: Deine Kinder sehen eine tolle Kletterwand im Kinderzimmer und  du denkst, die bleibt. Aber beim Einzug ist sie plötzlich weg, weil sie sich ohne großen Aufwand entfernen lässt.

Ein Sonderfall sind speziell angepasste Einbaumöbel, die exakt auf die Immobilie zugeschnitten sind und sich nicht ohne weiteres woanders einsetzen lassen. Diese könnten als wesentliche Bestandteile gelten und somit im Preis enthalten sein. Aber auch hier gilt: Frag lieber einmal mehr nach und halte alles schriftlich im Kaufvertrag fest. So vermeidest du Enttäuschungen und hast die Gewissheit, dass alles Wichtige geregelt ist.

Als Nächstes werde ich euch noch ein paar Tipps zur Steueroptimierung mit auf den Weg geben. Es wird also spannend und vielleicht auch lukrativ! Bleibt dran!

Tipp zur Steueroptimierung

Zum Schluss habe ich noch einen wertvollen Tipp für dich, wie du Steuern sparen kannst: der Tipp zur Steueroptimierung.

Doch vorweg ein wichtiger Hinweis: Wir leisten keine Steuerberatung, bitte wende dich stets an einen versierten Steuerberater. Unsere Hinweise sind allgemeiner Natur und sind ohne Gewähr.

 Vielleicht hast du schon einmal davon gehört, dass man bei Immobilienkäufen einiges an Steuern und Gebühren sparen kann, wenn man Zubehör und mobile Gegenstände separat abrechnet. 

Warum ist das so? Auf den Kaufpreis einer Immobilie fällt Grunderwerbsteuer an, und auch die Notar- und Maklergebühren werden prozentual aus dem Kaufpreis berechnet. Wenn du jetzt aber Zubehör wie die Einbauküche, Elektrogeräte oder Gartenmöbel separat kaufst, fallen auf diesen Teil keine Grunderwerbsteuer, Notar- und Maklergebühren an (sofern keine abweichenden Vereinbarungen getroffen wurden). Dadurch kannst du unter Umständen einen beachtlichen Betrag sparen. Wichtig dabei: Die Aufteilung muss realistisch und nachvollziehbar sein, denn das Finanzamt schaut hier sehr genau hin.

Zum Beispiel kannst du einen separaten Kaufvertrag für die Einbauküche und die Elektrogeräte aufsetzen. Dadurch sinkt der zu versteuernde Kaufpreis der Immobilie, und du sparst dir die Steuer und Gebühren auf diesen Anteil. Aber Vorsicht: Zu hohe Abzüge können dazu führen, dass das Finanzamt diese Aufteilung nicht akzeptiert. Deshalb solltest du immer Rücksprache mit Fachleuten halten, wie einem Steuerberater oder Notar, um sicherzustellen, dass du rechtlich und steuerlich auf der sicheren Seite bist.

Es ist auch wichtig zu beachten, dass die Finanzierung davon betroffen sein kann. Wenn du den Kaufpreis reduzierst, sinkt auch der Wert der Kreditsicherheit für die Bank, was sich auf deinen Finanzierungsspielraum auswirken kann. Auch hier gilt: Ein kurzer Austausch mit deiner Finanzierungsberatung kann helfen, die optimale Lösung für dich zu finden.

Also, um das zusammenzufassen: Eingebaute Extras sind nicht immer automatisch Teil des Kaufs und sollten im Vertrag klar geregelt werden. Und bei der Steueroptimierung kannst du durch eine clevere Aufteilung des Kaufpreises bares Geld sparen – aber achte darauf, das Ganze sauber und nachvollziehbar zu gestalten.

Fazit

Damit sind wir am Ende der heutigen Folge angelangt, und ich hoffe, du hast nun eine klare Vorstellung davon, welche Dinge nicht immer im Kaufpreis einer Immobilie enthalten sind. Einbauküchen sind nur dann dabei, wenn sie speziell angefertigt und fest verbaut sind; serienmäßige Küchen gelten oft als mobiles Inventar. 

Beim Autostellplatz unterscheidet sich die Situation zwischen Haus- und Wohnungskäufen – während ein Carport meist zum Haus gehört, sind Stellplätze bei Wohnungen oft extra zu erwerben oder zu mieten.

 Auch die Gartenausstattung kann tricky sein: Feste Installationen wie eingelassene Pools sind in der Regel inklusive, bewegliche Gegenstände wie Schaukeln oder mobile Jacuzzis jedoch nicht. Bei Jalousien und Markisen zählen nur fest verbaute Elemente als Bestandteil des Hauses. 

Ähnlich verhält es sich mit Klimaanlagen und Kaminöfen – nur fest installierte Geräte gehören dazu. Elektrogeräte sind in der Regel nicht automatisch enthalten, es sei denn, sie sind Teil einer Einbauküche. Speziell angefertigte Einbaumöbel und eingebaute Extras sind nur dann inbegriffen, wenn sie fest an die Immobilie angepasst sind. 

Das Fazit ist also: Kläre alle wichtigen Punkte im Vorfeld und lass dir alles im Kaufvertrag schriftlich bestätigen, um böse Überraschungen nach der Schlüsselübergabe zu vermeiden.

Übrigens

Wenn du deine Immobilie verkaufen willst und Hilfe beim Verkauf brauchst – bist du bei uns genau richtig. Wir beraten dich umfassend und helfen dir dabei, den richtigen Weg zu finden. Fordere noch heute dein unverbindliches Beratungsgespräch über den erfolgreichen Verkauf deiner Immobilie an. Zusätzlich bieten wir für Immobilien in unserem Einzugsgebiet Schleswig-Holstein und Hamburg eine kostenfreie Immobilienbewertung an. Rufe uns einfach unter 04101 8545454 oder schreibe uns eine Email an info@visalo-immobilien.de. 

Vielen Dank, dass ihr heute wieder dabei wart. Wenn euch die Folge gefallen hat, abonniert unseren Podcast und hinterlasst uns eine Bewertung. Teilt die Folge auch gerne mit Freunden und Familie, die ebenfalls vor einem Immobilienkauf stehen.