11 Fragen, die du beim Hauskauf stellen musst

Unsere 11 kritischen Fragen helfen dabei, die Immobilie vor dem Kauf genauer kennen zu lernen und ermöglichen einen wertvollen Blick hinter die Fassade der Immobilientransaktion. Die meisten Fragen werden an den bzw. die Eigentümer:innen gestellt. Sind diese nicht anwesend, ist der bzw. die Makler:in die richtige Ansprechpartnerin. Beim Fragen sollte man die Reaktion des Gegenübers genau im Blick behalten, dies kann mitunter genauso interessant sein, wie die eigentliche Antwort – und man gewinnt ein Gefühl dafür, ob die Frage ins Schwarze getroffen hat.

Beginnen wir nun mit den 11 Fragen, die du beim Hauskauf stellen solltest:

1. Frag vor dem Hauskauf, wie hoch die Heizkosten sind! So bekommst du ein Gefühl, wie viel Kosten später auf dich zukommen. Außerdem ist die Antwort ein gutes Indiz für die Energieeffizienz des Hauses und meist sprechender als ein Energieausweis. In Zeiten steigender Energiepreise gewinnt die Frage zunehmend an Relevanz. Im Anschluss kann man sich dann Gedanken machen, welches Optimierungspotenzial besteht: Neue Heizung, anderer Energieträger, effizientere Dämmung. Zwei Dinge sollte man hier beachten: Sowohl bei Leerstand als auch bei anderer Nutzung können sich die bisherigen Heizkosten von den künftigen eigenen stark unterscheiden.
2. Bevor du ein Haus kaufst, solltest du fragen, ob es schon Mal gebrannt hat. Die Frage mutet erstmal etwas komisch an, hat es aber in sich. Gab es bereits einen Brand, ist die Ursache interessant. Warum hat es gebrannt? Wurde das Problem beseitigt? Mindestens genauso wichtig ist jedoch, ob die Brandschadensanierung fachmännisch durchgeführt wurde. Frag am besten nach dem Umfang der Schäden und den Belegen für deren Beseitigung. An schlecht sanierten Brandschäden wirst du keinen Spaß haben!
3. Stehen noch Erschließungskosten aus? Diese Frage sollte vor jedem Hauskauf gestellt werden, da hier im schlimmsten Fall fünfstellige Kosten im Raum stehen. Nur durch eine Begutachtung lässt sich nicht zuverlässig erkennen, ob die Erschließung des Grundstücks endgültig erfolgt ist (BauGB). Auch nach Jahrzehnten kann die endgültige Erschließung angegangen werden, du Kosten dafür werden in der Regel an die Anlieger umgelegt. Um auf Nummer sicher zu gehen, sollte man eine Anliegerbescheinigung anfordern. Dieses Schriftstück schafft Klarheit, ob die Erschließung final durchgeführt wurde.
4. Gab es schon mal einen Wasserschaden? Diese Frage lässt die Gesichter der Eigentümer:innen regelmäßig erstarren, besitzt aber für die Entscheidung für oder gegen den Hauskauf eine wichtige Rolle. Wie ist der Wasserschaden entstanden? Wie groß war der Schaden? Wurde der Wasserschaden fachgerecht behoben? Bitte lasse dich bei der letzten Frage nicht mit einem knappen Ja abspeisen. Hier zählen nur Belege und Berichte entsprechender Fachfirmen als Beweis.
5. Bevor du dich für eine Immobilie entscheidest, solltest du fragen, ob schon mal Schimmel aufgetreten ist. Viele Ursachen von Schimmel sind nutzungsbedingt – wurden also zum Beispiel durch falsches Lüften oder zu naher Möbel an den Wänden verursacht – und können daher schnell korrigiert werden. Bei baumangel- bedingten Schimmel sieht es schon anders aus. Hier ist Abhilfe komplizierter und vor allem teurer. Die Beurteilung von Schimmelbefall und die korrekte Ableitung der Ursachen ist für Laien schwierig. Wenn du dir dabei unsicher bist, ziehe einen Bausachverständigen hinzu.
6. Frag den Hausverkäufer, ob er Kenntnis von Schadstoffen wie Asbest oder alte Künstliche Mineralfasern (KMF) hat? Keiner möchte mit Schadstoffen unter einem Dach leben, doch gerade bei alten Häusern besteht eine latente Gefahr. Wer den oder die Eigentümer:in vorher nach Schadstoffen explizit fragt, kann diese Probleme erkennen, bevor das Kind in den Brunnen gefallen ist. Sofern die Verkäufer ehrlich sind und Kenntnis über etwaige Schadstoffe haben. Wenn Schadstoffe vorhanden sind, sollten die Kosten für deren Beseitigung im Kaufpreis berücksichtigt werden. Auch hier hilft ein Bausachverständiger, um böse Überraschungen zu vermeiden.
7. Frag den Hausverkäufer vor dem Kauf „Warum möchten Sie Ihr Haus verkaufen?“. Die meisten Verkäufer trifft die Frage unvorbereitet und man merkt, wie sie überlegen müssen. Doch für den potenziellen Käufer liefert die Frage wertvolle Informationen: Es gibt viele gute Gründe für den Verkauf des eigenen Hauses – aber auch zahlreiche weniger gute. Hier gilt es, mit etwas Fingerspitzengefühl die wahren Gründe für den Verkauf zu erfahren und die gewonnenen Informationen für sich auszuwerten.
8. Mit der Frage „Was wurde als letztes repariert / saniert?“ merkt man einerseits, wie gut die Eigentümer über ihr Haus Bescheid wissen, außerdem erhält man einen groben Überblick über die Sanierungshistorie. Wurde bei älteren Häusern gar nichts saniert, sollte man ggf. auch prüfen, ob Sanierungsstau vorliegt – und welche Arbeiten zeitnah durchgeführt werden müssen und mit welchen Kosten zu rechnen ist.
9. Was hat Sie am meisten gestört am Haus? Mit dieser Frage erhältst du hoffentlich einen tiefen Einblick in die Gefühlswelt der verkaufenden Partei und erfährst gleichzeitig wertvolle Informationen über die Immobilie. Inwieweit der störende Punkt für dich relevant ist, kannst du anschließend beurteilen.
10. Frage an die Nachbarn: Wie würden Sie die Nachbarschaft beschreiben? Hier kann man ganz ehrlich angeben, dass man über den Erwerb der Immobilie nachdenkt und einmal die Meinung der Nachbarschaft zum Objekt einholen möchte. Die Frage kann einerseits einige interessante Informationen über die Immobilie hervorbringen, andererseits gewinnt man einen Einblick in die Nachbarschaft. Denn eines muss man zur Nachbarschaft wissen: Die Immobilie kann man sich durch Renovierung an seine eigene Vorstellung anpassen – mit der Nachbarschaft ist das nur schwer möglich.
11. Frage den Eigentümer der Immobilie, wie viel Spielraum er noch beim Preis sieht. In vielen Fällen erhält man sogar ein konkretes Angebot, zumindest erkennt man an der Antwort aber, wie verhandlungsbereit die Verkäufer sind. Du kannst auch nach nicht-monetären Preisnachlässen fragen, wie ein früherer Einzug oder die kostenfreie Übernahme von Möbeln.

Wir wissen, einige Fragen tun ganz schön weh, helfen aber sehr gut dabei, ein genaueres Bild über die Immobilie zu erlangen. In Anbetracht der Schwere der Entscheidung, in den meisten Fällen geht es ja um Immobilien mit einem Wert von mehreren hunderttausend Euros, muss sich die verkaufende Partei aus unserer Sicht auf solche Fragen einlassen. 

Damit das ganze nicht nur ein unverbindlicher Klönschnack bleibt, sollte man die Antworten schriftlich festhalten. Entweder bittet man den Verkäufer bzw. Makler um eine stichwortartige Zusammenfassung der Antworten oder man fasst die Antworten selbst zusammen und lässt sich die Zusammenfassung von der anderen Seite bestätigen. Da mit unseren 11 Fragen zahlreiche sensible und wichtige Punkte behandelt werden, kann man sogar überlegen, die Fragen und Antworten in den Notarvertrag aufzunehmen – ggf. als Referenz auf die Zusammenfassung. So oder so hilft die Verschriftlichung und Bestätigung durch die verkaufende Partei dabei, die Verbindlichkeit der Antworten zu erhöhen.

Damit sind wir ans Ende der Podcastfolge gelangt und haben nur noch eine wichtige Nachricht für alle podcasthörenden Nordlichter: Du überlegst dein Haus zu verkaufen und möchtest wissen, wie viel deine Immobilie wert ist? Für Immobilien in unserem Einzugsgebiet führen wir gerne eine kostenfreie Immobilienbewertung durch. Einfach unter  04101 8545454 durchrufen oder eine Mail an info@visalo-immobilien.de schreiben.

Freut euch jetzt schon auf unsere nächste Folge von „Stressfrei Immobilien verkaufen & kaufen“ – wie immer donnerstags bevor ihr aufsteht.